Smí si vlastník jednotky umístit na střechu domu klimatizaci? Zavrtat do společné zdi vrut? Nebo si pořídit vlastní plynový kotel s kouřovodem vedeným společným komínem? Nejvyšší soud v posledních letech opakovaně ukázal, že odpověď zní: záleží na konkrétní situaci. Tři jeho rozhodnutí přitom dohromady vytvářejí poměrně jasnou mapu toho, co je ještě dovolené užívání společných částí a kde už začíná jejich změna, ke které je potřeba souhlas.
Co říká zákon
Podle § 1175 odst. 1 občanského zákoníku má vlastník jednotky právo svobodně spravovat, výlučně užívat a uvnitř stavebně upravovat svůj byt, jakož i užívat společné části; nesmí však ztížit jinému vlastníku jednotky výkon stejných práv ani ohrozit, změnit nebo poškodit společné části. Společnými částmi jsou přitom vedle chodeb a střechy typicky i nosné a obvodové zdi, komíny nebo rozvody plynu a tepla, tedy konstrukce, kterých se úpravy jednotek snadno dotknou.
Z jednoho ustanovení tak plynou dvě různá pravidla. Užívat společné části vlastník smí, nesmí to ale ostatním ztěžovat nad míru přiměřenou poměrům. Měnit je bez souhlasu nesmí . Souhlas dává zpravidla shromáždění vlastníků postupem podle stanov. Většina sporů se proto v praxi vede o to, na kterou stranu této hranice konkrétní zásah patří.
Vrut ve zdi: ani drobnost nelze zakázat paušálně
V rozsudku ze dne 15. 9. 2021, sp. zn. 26 Cdo 1583/2021, řešil Nejvyšší soud spor o ocelový vrut s okem, který si vlastník jednotky zašrouboval do betonové zdi garáže u svých parkovacích stání, aby si k němu uchytil nákupní vozík. Nižší soudy jeho žalobu zamítly s kategorickým závěrem, že podobu společné části nelze bez souhlasu ostatních měnit vůbec. Nejvyšší soud jim to vytkl: u užívání společných prostor se uplatní zásada přiměřenosti a soud musí zkoumat individuální okolnosti, tj. zda vrut zeď poškozuje, zda a komu reálně ztěžuje užívání garáže a v jaké intenzitě. Paušální „bez souhlasu nic“ neobstojí; věc se vrátila k novému posouzení.
Klimatizace na střeše: roky tolerovaný stav a konkrétní poměry v domě
V usnesení ze dne 4. 2. 2026, sp. zn. 26 Cdo 2789/2025, naopak neuspělo společenství vlastníků, které se domáhalo odstranění klimatizační jednotky ze střechy domu. Soudy vzaly v úvahu konkrétní okolnosti: jednotka byla v roce 2011 instalována se souhlasem tehdejšího většinového spoluvlastníka domu, je připevněna bez narušení střechy, nebrání přístupu na střechu ani jejímu užívání ostatními a v domě byla řadu let bez výhrad tolerována. Takové umístění proto posoudily jako způsob užívání společné části, který ostatní vlastníky neobtěžuje nad míru přiměřenou poměrům v bytových domech. Nejvyšší soud potvrdil, že jde o standardní použití zásady přiměřenosti, a dovolání společenství odmítl.
Vlastní kotel: tady už jde o změnu společných částí
Jinak dopadl vlastník nebytové jednotky v usnesení ze dne 22. 4. 2025, sp. zn. 26 Cdo 314/2025. Při rekonstrukci jednotky si vybudoval samostatné vytápění: vlastní plynový kotel, nové potrubí napojené na hlavní rozvod plynu a vedené přes společnou chodbu a skrz zeď, a nový kouřovod umístěný do společného komína v celé jeho výšce.
Shromáždění vlastníků přitom souhlas potřebnou dvoutřetinovou většinou nedalo. Nejvyšší soud dovolání vlastníka odmítl, čímž povinnost vše odstranit obstála: nešlo už o pouhé užívání, ale o změnu společných částí domu, na kterou dopadá přímo zákaz vyplývající z § 1175 odst. 1 občanského zákoníku. Zásada přiměřenosti se v takovém případě neuplatní samostatně, rozhodující je chybějící souhlas. Nejvyšší soud současně připomněl, že nesouhlasné rozhodnutí shromáždění lze přezkoumat jen postupem přehlasovaného vlastníka podle § 1209 občanského zákoníku, nikoli jako předběžnou otázku v jiném sporu.
Co z toho plyne pro praxi
Pro vlastníky jednotek: než do společných částí jakkoli zasáhnete, vyhodnoťte, zda půjde o užívání, nebo o změnu. Drobný a vratný zásah, který nikomu neztěžuje užívání společných prostor, může obstát i bez souhlasu; zásah do konstrukcí, rozvodů nebo komínů souhlas vyžaduje prakticky vždy. Souhlasy si zajistěte předem a v doložitelné podobě. Dodatečné schvalování je nejisté.
Pro společenství vlastníků: reagujte včas a jednotně. Roky tolerovaný stav, dřívější souhlasy a zaběhnutá praxe v domě hrají ve prospěch vlastníka. Jasně nastavená pravidla ve stanovách, např.: kvóra i postup schvalování, sporům předcházejí nejlépe.
Pro kupující a investory: u jednotek s „vylepšeními“ (klimatizace, vlastní vytápění, zásahy do fasády či rozvodů) prověřujte, zda k nim existují souhlasy. Nepovolené zásahy mohou být i po letech zdrojem sporů a nákladů.
Zásahy do společných částí bytových domů tedy možné jsou. Judikatura ale ukazuje, že pokaždé rozhodují konkrétní okolnosti: povaha a intenzita zásahu, jeho vratnost, skutečný dopad na ostatní vlastníky, historie a praxe v domě i to, zda a jaký souhlas byl udělen. Každou zamýšlenou úpravu, i každý spor o tu již provedenou, se proto vyplatí individuálně posoudit dřív, než o ní rozhodne soud.
Autoři: Martin Mládek, Dominik Petřík