Vyvlastnění patří mezi nejvýraznější zásahy do vlastnického práva. Na tuto skutečnost pamatuje již Listina základních práv a svobod a vymezuje pravidla, která je při vyvlastňování nutno dodržet. Vyvlastnění majetku je dle čl. 11 odst. 4 Listiny základních práv a svobod možné pouze ve veřejném zájmu, na základě zákona a za náhradu. Tyto podmínky je třeba splnit kumulativně.
V tomto článku se zaměříme na poslední zmíněnou podmínku, kterou je náhrada za vyvlastněný majetek. Upozorníme také na konkrétní případ, kdy dojde k nesprávnému ocenění vyvlastňovaného pozemku, který je dle evidence v katastru nemovitostí formálně veden jako zemědělský, a při oceňování vyvlastnitel nepřihlédne k územnímu plánu, podle kterého je pozemek určen k zastavění.
Postup při stanovení náhrady za vyvlastnění, resp. výkupní ceny, upravuje zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Pro účely ocenění vyvlastňovaného pozemku lze podle tohoto zákona použít dva hlavní způsoby. Prvním je určení dle ceny zjištěné neboli administrativní a druhým dle ceny obvyklé, tedy skutečně dosažené při obdobných prodejích v minulosti.
Podle zákona č. 184/2006 Sb., o odnětí nebo omezení vlastnického práva k pozemku nebo ke stavbě („zákon o vyvlastnění“), se primárně použije cena obvyklá, ledaže by tato byla nižší, než cena zjištěná (administrativní vypočtená podle pravidel vyhlášky č. 441/2013 Sb., oceňovací vyhláška).
Zákon o vyvlastnění dále stanoví, že náhrada se vyměřuje v takové výši, aby odpovídala majetkové újmě, která se v důsledku vyvlastnění projeví u vlastníka vyvlastňované věci. K tomu se vyjádřil také Nejvyšší soud, který ve svém rozsudku ze dne 16. 11. 2016, sp. zn. 21 Cdo 5247/2015, uvádí: „…při stanovení náhrady za vyvlastnění je třeba vycházet z toho (má být zohledněno), že vyvlastňovanému náleží náhrada ve výši obvyklé ceny, v takové výši, aby odpovídala majetkové újmě, která se u vyvlastňovaného projeví v důsledku vyvlastnění, a že se náhrada stanoví na základě znaleckého posudku. Je tedy zřejmé, že náhrada za vyvlastnění má vyvlastňovanému zajistit, aby mu nevznikla majetková újma.“
V praxi se však stává, že znalecký posudek předložený vyvlastnitelem (typicky státem nebo jím zřízeným subjektem) výše uvedená kritéria nezohledňuje. Vezmeme-li v úvahu pozemek, který je formálně evidován jako pozemek zemědělský, ale územním plánem je určen k zastavění, považoval by se pro účely určení ceny zjištěné za „jiný pozemek“ (dle ustanovení § 9 odst. 4 oceňovací vyhlášky). Byl by tedy oceněn jako stavební, ale takto zjištěná cena by byla ponížena koeficientem 0,3. Mohlo by tedy dojít k situaci, že tato zjištěná cena bude nižší než cena obvyklá, což je pro vyvlastňovaného (tj. vlastníka pozemku) nevýhodné.
Dále v praxi dochází k situacím, že znalecký posudek sice pracuje s cenu obvyklou, avšak nezohledňuje začlenění pozemku do funkční plochy územního plánu předurčující pozemek k zastavění. Znalecký posudek pak srovnává ceny realizovaných prodejů pozemků podobných tvarů, výměr či umístění, avšak bez ohledu na jejich zařazení do alespoň obdobné funkční plochy v územním plánu. Takový výpočet je pak pro vlastníka pozemku opět nevýhodný, jelikož určuje cenu obvyklou pro zemědělský pozemek, nikoliv pro pozemek určený k zastavění.
Nejvyšší soud se k problematice správného stanovení výše náhrady v návaznosti na obvyklou cenu vyjádřil opětovně ve svém rozsudku ze dne 28. 6. 2021, sp. zn. 24 Cdo 1291/2020 a konstatoval: „Vyvlastňovanému by přiznaná náhrada měla v zásadě umožnit pořízení srovnatelné nemovitosti.“ Z uvedeného je zřejmé, že znalecký posudek by měl zohledňovat veškerá kritéria, která jsou relevantní pro určení obvyklé ceny vyvlastňovaného pozemku. Takovým kritériem je jednoznačně i skutečnost, že pozemek je účinným územním plánem určen k zastavění. Podle našeho názoru by znalecký posudek měl porovnat ceny prodejů takových pozemků, které jsou kvalitativně srovnatelné i např. tím, že jejich vlastník v době vyvlastnění již zahájil úkony směřující k povolení svého stavebního záměru (např. existence územní studie či souhlasné stanovisko odboru územního plánování). Jedině tak bude zajištěno splnění požadavku Nejvyššího soudu, aby přiznaná náhrada v zásadě umožňovala pořízení srovnatelné nemovitosti.
Pro úplnost uvádíme, že při stanovení ceny obvyklé se nepřihlíží ke zhodnocení či znehodnocení vyvlastňovaných či sousedních pozemků čistě v důsledku určení vyvlastňovaných pozemků k zastavění pro vyvlastňovaný účel (tj. např. výstavba dálnice cenu pozemků nezvyšuje ani nesnižuje).
Závěrem je důležité zdůraznit, že znalecký posudek je pro určování výkupní ceny stěžejní a je třeba dát si pozor, aby zohledňoval minimálně skutečnost, že je vyvlastňovaný pozemek územním plánem určen k zastavění. Nesprávnému ocenění je vhodné se bránit. Zákon o vyvlastnění umožňuje vyvlastňovanému předložit znalecký posudek vyhotovený na jeho žádost, a to do 30 dnů ode dne, kdy bylo vyvlastňovanému doručeno uvědomění o zahájení vyvlastňovacího řízení. Pokud bude takto předložený posudek vypracován správně, mělo by se z něj při určování náhrady vycházet.
Autoři: Milan Prieložný, Tereza Šmídová