Dne 6. 2. 2019 předložila vláda Poslanecké sněmovně návrh zákona o realitním zprostředkování, který byl 8. 1. 2020 podepsán prezidentem republiky a vyhlášen ve sbírce zákonů dne 17. 2. 2020 pod číslem 39/2020 Sb.
Zákon reaguje na skutečnost, že až do jeho vyhlášení neexistoval žádný zákon, který by přímo upravoval poskytování realitního zprostředkování. Veškeré záležitosti týkající se vstupu nových subjektů na realitní trh byly doposud řešeny pouze v rámci zákona č. 455/1991 Sb., o živnostenském podnikání (živnostenský zákon), ve znění pozdějších předpisů.
Hlavním motivem pro přijetí nové právní úpravy byla zejména snaha o vyšší ochranu spotřebitele, jakožto účastníka realitního obchodu realizovaného za účasti realitního zprostředkovatele.
1. Hlavní cíle zákona:
vymezit základní právní rámec realitního zprostředkování – definovat realitní zprostředkování, specifikovat podmínky pro výkon této činnosti z hlediska požadavků na odbornou způsobilost, vymezit smlouvu o realitním zprostředkování a podmínky pro její uzavření, nastavit kontrolní a sankční mechanismy;
posílit ochranu klientů (zejména spotřebitelů) – zavést povinné pojištění odpovědnosti realitního zprostředkovatele a upravit jeho povinnosti vůči klientovi (např. informační povinnosti);
zvýšit důvěru v realitní služby – nastavením nových pravidel pro výkon této činnosti zvýšit důvěru veřejnosti v realitní zprostředkovatele a zvýšit tak podíl transakcí uskutečněných za účasti realitního zprostředkovatele. Nová pravidla by měla přispět ke snížení počtu neprofesionálních a nepoctivých subjektů působících na trhu.
2. Zákon č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování
2.1 Účinnost: 3. 2020
2.2 Předmět úpravy: Některé podmínky poskytování realitního zprostředkování a některá práva a povinnosti s tím související.
2.3 Pojmy:
Realitní zprostředkování
činnost, jejímž účelem je zprostředkovat uzavření realitní smlouvy;
vždy vyhledání toho, kdo má zájem o uzavření realitní smlouvy se zájemcem;
zpravidla zahrnuje:
poskytnutí inzertní služby,
posouzení stavu nemovité věci a zpracování návrhu nabídkové ceny,
zpracování marketingu nemovité věci,
zajištění prohlídky nemovité věci,
obstarání stavebně technické dokumentace související s nemovitou věcí,
zprostředkování poskytnutí právních služeb,
zprostředkování úschovy za účelem zajištění plnění z realitní smlouvy.
Realitní zprostředkovatel
ten, kdo jako podnikatel poskytuje realitní zprostředkování;
musí být bezúhonný. Za bezúhonnou se pro potřeby tohoto zákona nepovažuje osoba, která byla pravomocně odsouzena pro trestný čin spáchaný úmyslně, nebo pro trestný čin spáchaný z nedbalosti v souvislosti s poskytováním realitního zprostředkování, pokud se na ni nehledí, jako by nebyla odsouzena;
musí být po celou dobu výkonu své činnosti pojištěn pro případ povinnosti nahradit zájemci újmu způsobenou výkonem realitního zprostředkování, s limitem pojistného plnění nejméně ve výši 1.750.000,- Kč na jednu pojistnou událost a nejméně ve výši 3.500.000,- Kč pro případ souběhu více pojistných událostí v jednom roce (Limity pojistného plnění se snižují na 50 % realitním zprostředkovatelům, kteří jsou na základě smlouvy uzavřené v písemné formě s jinou právnickou osobou, jež je realitním zprostředkovatelem, oprávněni poskytovat realitní zprostředkování pouze jménem takové právnické osoby nebo svým jménem s nezaměnitelným užitím obchodního jména či obchodní značky takové právnické osoby);
v rámci zprostředkovávané záležitosti není oprávněn nabízet úschovu za účelem zajištění plnění z realitní smlouvy, ani zprostředkování poskytnutí takové úschovy někým jiným než bankou, zahraniční bankou vykonávající v České republice činnost prostřednictvím pobočky, notářem, advokátem nebo v souvislosti s exekučním, soudním nebo jiným řízením soudním exekutorem;
na žádost zájemce podanou v písemné formě na samostatné listině může poskytnout úschovu peněžních prostředků za účelem zajištění plnění z realitní smlouvy za těchto podmínek:
smlouva o úschově je v písemné formě,
účet u banky, na kterém jsou uloženy peněžní prostředky, je
zřízen pro každého uschovatele jako samostatný účet úschovy,
veden na jméno realitního zprostředkovatele zapsaného ve veřejném rejstříku,
informuje banku v souladu se zákonem o bankách o tom, že majitelem uschovaných peněžních prostředků je třetí osoba,
o každé úschově učiní záznam v jím vedené evidenci úschov, která zahrnuje
identifikační údaje o uschovateli a příjemci,
údaje o výši peněžních prostředků a o měnové jednotce, datum přijetí peněžních prostředků do úschovy, údaj o době trvání úschovy, případně podmínky stanovené realitnímu zprostředkovateli pro vydání peněžních prostředků z úschovy uschovateli nebo příjemci, a způsob doložení splnění těchto podmínek realitnímu zprostředkovateli,
označení účtu nebo účtů, na který nebo na které mají být peněžní prostředky vydány z úschovy příjemci a identifikační údaje osoby, která je jeho majitelem, není-li to příjemce,
datum vydání peněžních prostředků uschovateli nebo příjemci.
má informační povinnost = musí poskytnout zájemci informace o konkrétních závadách a omezeních váznoucích na předmětu převodu, nebo předmětu užívání nebo požívání, které plynou z veřejných seznamů, a dále o těch, o nichž realitní zprostředkovatel věděl nebo vzhledem ke své odborné způsobilosti měl vědět.
Smlouva o realitním zprostředkování
smlouva o zprostředkování, kterou se realitní zprostředkovatel zavazuje, že zájemci zprostředkuje uzavření realitní smlouvy;
vyžaduje písemnou formu. Námitku neplatnosti smlouvy pro nedostatek formy může vznést pouze zájemce;
obsahuje:
označení předmětu převodu, nebo předmětu užívání nebo požívání,
výši kupní ceny, nájemného nebo jiné úplaty, popřípadě způsob jejich určení, je-li realitní smlouva úplatná,
výši provize, nebo způsob jejího určení.
neobsahuje-li smlouva o realitním zprostředkování potřebné údaje, je neplatná. Námitku neplatnosti může vznést pouze zájemce;
nejpozději v den uzavření smlouvy o realitním zprostředkování musí předat realitní zprostředkovatel zájemci výpis z veřejného seznamu k předmětu realitního zprostředkování, jestliže je v něm zapsána nemovitá věc (stav evidovaný v tomto seznamu nesmí starší než 3 pracovní dny přede dnem uzavření smlouvy o realitním zprostředkování);
jestliže zprostředkovatel nepředá zájemci výpis, je zájemce oprávněn odstoupit od smlouvy o realitním zprostředkování ve lhůtě do 14 dnů ode dne jejího uzavření;
nelze uložit zájemci, který je spotřebitelem, povinnost uzavřít realitní smlouvu nebo smlouvu o uzavření budoucí realitní smlouvy;
smlouva o realitním zprostředkování nesmí být obsažena ve stejné listině jako realitní smlouva. Námitku neplatnosti může vznést pouze zájemce;
ke splnění nebo zajištění splnění dluhu vyplývajícího ze smlouvy o realitním zprostředkování uzavřené mezi realitním zprostředkovatelem a zájemcem, který je spotřebitelem, nelze použít směnku nebo šek.
Realitní smlouva
smlouva o nabytí vlastnického práva k nemovité věci, nebo práva, jež obsahuje nebo s nímž je spojeno oprávnění užívat nebo požívat nemovitou věc, byt nebo nebytový prostor, ledaže se jedná o ubytování.
2.4 Výhradní realitní zprostředkování
jednání mezi realitním zprostředkovatelem a zájemcem spočívající v omezení práva zájemce na uzavření smlouvy o realitním zprostředkování o stejném předmětu převodu, nebo předmětu užívání nebo požívání s jiným realitním zprostředkovatelem, jakož i práva zájemce na uzavření realitní smlouvy bez součinnosti realitního zprostředkovatele;
lze se zájemcem, který je spotřebitelem, ujednat jen na dobu určitou, nejdéle však na dobu 6 měsíců. Tato doba může být opakovaně prodloužena. Prodloužení lze ujednat nejdříve 30 dnů přede dnem uplynutí ujednané doby.
2.5 Výpověď smlouvy o realitním zprostředkování.
pokud bylo realitní zprostředkování se spotřebitelem ujednáno na dobu neurčitou, výpovědní doba může činit nejvýše 1 měsíc.
2.6 Provize.
pokud je zájemce spotřebitelem, ujednána záloha na provizi nesmí činit více než dvě třetiny ujednané provize;
je splatná nejdříve dnem uzavření realitní smlouvy, pokud není ujednáno jinak;
splatnost provize může být sjednána přede dnem uzavření realitní smlouvy nebo před splněním odkládací podmínky účinnosti realitní smlouvy jen tehdy, pokud smlouva o realitním zprostředkování obsahuje poučení o tom, že splatnost provize není vázána na uzavření realitní smlouvy nebo na splnění odkládací podmínky účinnosti takové smlouvy. Splatnost provize může být v těchto případech vázána nejdříve na obstarání příležitosti zájemci k uzavření realitní smlouvy;
realitní zprostředkovatel nemá právo požadovat provizi po zájemci, který je spotřebitelem, pokud smlouva, k jejímuž uzavření se vztahoval vznik práva realitního zprostředkovatele na provizi, byla uzavřena až po zániku závazku ze smlouvy o realitním zprostředkování z důvodu nečinnosti, pochybení nebo neposkytnutí odpovídající součinnosti realitního zprostředkovatele.
2.7 Přestupky.
pokud realitní zprostředkovatel nabízí úschovu nebo poruší podmínky pro úschovu, pokud o ni byl požádán – pokuta až do výše 500.000, – Kč;
pokud realitní zprostředkovatel nesplní podmínky pojištění – pokuta až do výše 1.000.000, – Kč;
pokud zprostředkovatel nepředloží do 10 pracovních dnů ode dne uzavření smlouvy o pojištění stejnopis nebo úředně ověřenou kopii této smlouvy Ministerstvu pro místní rozvoj – pokuta až do výše 100.000, – Kč.
Závěr
Zákon o realitním zprostředkování je reakcí zákonodárce na chybějící úpravu této problematiky v českém právním řádu. Snahou zákonodárce bylo vymezit základní právní rámec realitního zprostředkování, posílit ochranu klientů a zvýšit důvěru v realitní služby. Za účelem naplnění těchto cílů zákonodárce zavedl mj. povinné pojištění realitních zprostředkovatelů, podmínky pro poskytování úschov peněžních prostředků nebo např. informační povinnost. Vzhledem ke skutečnosti, že zákon je účinný od 3. 3. 2020, lze v této fázi jen těžko soudit, zda navržená úprava naplní cíle, které si zákonodárce stanovil. Za pozitivní však lze považovat přijetí zákona o realitním zprostředkování, neboť regulace realitních služeb je ve většině evropských zemí standardem.
Autor: Mgr. Milan Prieložný a Jana Holcnerová