Nabytí nemovitosti bez spojení s veřejnou cestou není v České republice ojedinělé. Tento problém lze soukromoprávně vyřešit zřízením tzv. nezbytné cesty. Účelem tohoto institutu je právě zajištění přístupu k nemovitosti, na které nelze řádně hospodařit nebo ji jinak užívat proto, že není dostatečně spojena s veřejnou cestou. Vlastník takové nemovitosti může žádat, aby mu soused za náhradu povolil nezbytnou cestu přes svůj pozemek, případně nezbytnou cestu může na návrh zřídit soud.
Zřízením nezbytné cesty dochází k významnému omezení vlastnického práva jednoho vlastníka ve prospěch druhého. Zákon proto vymezuje, v jakých případech nezbytnou cestu zřídit nelze. Soud např. nezbytnou cestu nepovolí mimo jiné v případě, že si nedostatek přístupu způsobil z hrubé nedbalosti nebo úmyslně ten, kdo o nezbytnou cestu žádá. Právě výklad této podmínky v nedávné době zaznamenal značný vývoj, když se otázkou zabýval Ústavní soud.
Nejvyšší soud zastával v minulosti konstantní názor, že je nutné především zohlednit, jak se nabyvatel zajímal o existenci přístupu k nemovitosti před jejím nabytím (např. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 15. 11. 2016, sp. zn. 22 Cdo 3242/2015). Pokud se nabyvatel nepokusil zajistit si přístup před nabytím nemovitosti sám, ačkoliv o absenci přístupu věděl a učinit tak mohl, soud zpravidla nezbytnou cestu nepovolil.
Zcela odlišný přístup však nedávno zaujal Ústavní soud v nálezu ze dne 12. 1. 2022, sp. zn. II. ÚS 1587/20. Ústavní soud se k vymezení hrubé nedbalosti postavil zdrženlivěji a uvedl, že je třeba rozlišovat mezi dvěma skupinami případů. Na straně jedné stojí případy, v nichž vlastník nemovitosti úmyslně či hrubě nedbale zapříčinil situaci, v níž nebude mít ke své nemovitosti zajištěn přístup. Jako příklady Ústavní soud uvedl prodej, zastavění či přehrazení cesty vedoucí k jeho nemovitosti. Na straně druhé pak stojí případy, v nichž je absence přístupu objektivní skutečností a nabyvatel nemovitosti do ní pouze vstoupil (tzn. nemovitost zdědil či ji koupil bez zajištěného přístupu). Právě v tomto druhém případě pak nepovolení nezbytné cesty dle Ústavního soudu odporuje ústavně garantovanému právu vlastnit majetek.
Ústavní soud ve svém nálezu přímo uvedl, že absence pokusu vyjednat si přístup k nemovitosti s předstihem nelze kvalifikovat jako hrubou nedbalost s tím důsledkem, že zřízení věcného břemene by v takovém případě nebylo vůbec možné. Chování vlastníků nemovitosti bez zajištěného přístupu před jejím samotným nabytím má být reflektováno pouze v rozhodování o výši náhrady za zřízení nezbytné cesty.
Nejvyšší soud v jeho navazující judikatuře (např. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 27. 4. 2022, sp. zn. 22 Cdo 557/2022, rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 24. 2. 2022, sp. zn. 22 Cdo 185/2022, rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 15. 2. 2022, sp. zn. 22 Cdo 3606/2020) sice nadále trvá na zkoumání individuálních okolností daného případu. Přitom však zohledňuje i názor Ústavního soudu, aby byla hrubá nedbalost nabyvatele nemovitosti bez zajištěného spojení k veřejné cestě posuzována mírněji.
Samozřejmě i po vyhlášení citovaného nálezu Ústavního soudu lze doporučit, aby si nabyvatelé před koupí vždy prověřili, zda je požadovaná nemovitost napojena na veřejnou cestu, případně se pokusili přístup k veřejné cestě právně zajistit (např. zřízením služebnosti či nájmem). Pokud jste však již nabyli nemovitost bez přístupu k veřejné cestě, Ústavní soud citovaným nálezem otevřel možnost, jak se práva na zřízení nezbytné cesty domoci.
Autoři: Milan Prieložný, Alice Šebová