Přestože glamping zažívá v ČR již několik let svůj boom, stále zde panují nejasnosti ohledně jeho právní regulace. Je potřeba na provozování glampingu potřeba nějaké povolení? A pokud ano, tak jaké či jaká to jsou? Obecně při hledání odpovědi na tyto otázky najdete na internetu různé odpovědi, které jsou více či méně zavádějící. Proto naše kancelář ve spolupráci s Amazing places vypracovala tento článek, který má za cíl odpovědět provozovatelům glampingu na dvě základní otázky. Konkrétně na otázku „Potřebuji ke glampingu povolení od stavebního úřadu?“ a na otázku „Musím mít živnostenské oprávnění k pronájmu zařízení na glamping?“.
Glamping a stavební úřad
Zda je k provozování glampingu potřeba povolení od stavebního úřadu závisí na tom, zda poskytované ubytování naplní definici stavby dle zákona č. 283/2021 Sb., stavební zákon (dále jen „stavební zákon“). Pokud bude definice stavby naplněna, a neuplatní se výjimka (viz níže v části „Stavby které nepotřebují povolení“), je potřeba povolení ze strany stavebního úřadu vždy.
Stavba
Stavební zákon stavbu definuje ve svém § 5 odst. 1. Ten říká, že „Stavbou se v tomto zákoně rozumí stavební dílo, které vzniká stavební nebo montážní činností ze stavebních výrobků, materiálů nebo konstrukcí za účelem užívání na určitém místě“. Definice stavby obsažená v zákoně vychází z judikatury Nejvyššího správního soudu, který je nejvyšší instancí při rozhodování sporů ze stavebního práva. Tato definice v sobě obsahuje celkem 4 znaky, které musí stavba splňovat, aby byla považována za stavbu dle stavebního zákona:
- Účast lidského činitele,
- vznik stavební nebo montážní činností,
- použití stavebních materiálů či konstrukcí,
- účel užívání na určitém místě.
Účast lidského činitele je vyjádřena slovy stavební dílo a rozumí se jí, že stavba nemůže vzniknout náhodou či pasivitou, vždy zde musí být aktivní jednání člověka, které vede k vytvoření stavby.
Stavební či montážní činností judikatura rozumí soubor určitých znalostí a dovedností či postupů, které jsou nutné ke vzniku stavebního díla. Např. znalost technologie zrání betonu, rozvedení vnitřních či venkovních inženýrských sítí, využití fyzikálních zákonů pro sestavení díla či znalost montážního postupu pro sestavení stavebního díla.
Stavební materiály a konstrukce nejsou nijak definovány a dle judikatury jimi může být prakticky cokoliv, pokud ve svém souhrnu vytvoří takové dílo, které může úspěšně plnit funkci běžné stavby pro zamýšlený účel. Např. takový posed tak může být vyroben jak ze dřeva či železa, tak ale např. za využití technologie 3D tisku, kdy 3D tisk vytvoří jednotlivé díly posedu, které jsou následně na místě smontovány k sobě a doplněny o další nezbytné stavební části.
Posledním podstatným znakem je, že stavební dílo má být užíváno k funkci, ke které bylo vytvořeno na místě, na kterém se nachází. To umožňuje rozlišovat mezi uskladněním stavebního díla a jeho skutečným umístěním (postavením) na pozemku. Např. v některých případech může být v letních měsících umístěn v parku dřevěný altán pro konání rodinných oslav, avšak tento altán je na zimu odstraňován do areálu technických služeb z důvodu uvolnění místa výstavbě kluziště, které altán na zimu pravidelně uvolňuje. V takovém to případě umístění altánu do areálu technických služeb nebude potřebovat povolení stavebního úřadu, neboť se v tomto areálu altán nebude používat, ale bude zde pouze uskladněn do jarních měsíců.
Výrobek plnící funkci stavby
Stavební zákon za stavbu považuje také všechny výrobky, které plní funkci stavby. To znamená, že jakýkoliv výrobek/produkt, který může plnit funkci stavby a je na konkrétním místě užíván takovým způsobem, že funkci stavby plní, tak se z pohledu stavebního zákona jedná o stavbu. V případě že se neuplatní zákonná výjimka (viz níže), je potřeba i na umístění výrobku plnícího funkci stavby povolení od stavebního úřadu.
Z důvodu, že stavební zákon považuje za stavbu i výrobek plnící funkci stavby, tak pod regulaci stavebního zákona v případě, že budou užívány na jednom pozemku i např. obytné vozy, karavany, maringotky či mobilhausy a podobné stavby, které např. nejsou v řadě případů ani pevně spojeny se zemí, ale jsou na jednom místě užívány tak, že nahrazují např. rekreační chatku, dům či např. skladovací prostor. I dnes ještě často slýchávaný názor, že si na svůj pozemek bez jakéhokoliv povolení mohu dát např. karavan namísto rekreační chatky, tak není správný.
Při umisťování např. karavanu, maringotky či mobilní buňky atd. na pozemek, je tak v případě hodnocení, zda se již jedná o stavbu či nikoliv, velice důležité posoudit, zda jsou tyto výrobky na pozemku užívány jako stavba, nebo stále jako mobilní zařízení. V případě karavanu, tak není žádné povolení stavebního úřadu potřeba, pokud na daný pozemek přijedu, přespím v karavanu jednu, dvě noci či týden a opět s karavanem odjedu a na pozemku není žádné známky o tom, že tam kdy karavan byl. V případě, že bych však karavan na pozemek umístil a po delší dobu používal např. jako rekreační chatku, tak již povolení stavebního úřadu potřebovat budu. Obdobně by se postupovalo v případě provozování glampingu v luxusních stanech, neboť o táboření lze hovořit jen za situace, kdy jsou takto stany na jednom pozemku užívány jen po relativně krátkou dobu a následně jsou sbaleny. Všechny případy stavební úřad hodnotí individuálně i s přihlédnutím na druh výrobku a jeho běžné využití.
Stavby, které nepotřebují povolení stavebního úřadu
Stavební zákon stanovuje, že tzv. drobné stavby nepotřebují povolení stavebního úřadu. Co jsou drobné stavby se dozvíme v příloze č. 1 stavebního zákona. Drobných staveb jsou desítky, a proto zmíníme jen dvě, které mohou být zajímavé z pohledu glampingu. Jedná se o typy drobných staveb, které stanovuje odst. 1 písm. a) bod 4. a bod 31. zmíněné přílohy. Bod 4. stanovuje, že je možné na plochách určených rozhodnutím o povolení záměru, územním plánem s prvky regulačního plánu nebo regulačním plánem pro způsob využití jako rekreační plochy možné stavět bez povolení stavebního úřadu stavby až do 55 m2 zastavěné plochy a výšky 4 metrů. Bod 31. pro změnu stanovuje, že ve funkčně vhodných plochách stanovených územním plánem lze bez povolení stavebního úřadu stavět stání pro obytné automobily a obytné přívěsy.
Pro úplnost uvádíme, že i když stavíte drobnou stavbu, tak i když drobná stavba nepotřebuje povolení stavebního úřadu, tak musí být vždy v souladu s územním či regulačním plánem dané obce. Pokud tomu tak nebude, tak je stavební úřad povinen nařídit odstranění stavby.
Shrnutí:
Povolení stavebního úřadu je potřeba s výjimkou tzv. drobných staveb na všechny stavby. Stavbou se rozumí jak klasické stavby, které známe ve formě zděných či betonových budov, tak stavby vytvořené ze dřeva či kombinací těchto materiálů. Za stavbu, která bude potřebovat povolení považuje stavební zákon i tzv. výrobky plnící funkci stavby, a to pokud mají být jako stavba užívány na konkrétním pozemku. Povolení tak mohou potřebovat i mobilhousy, tinyhousy, treehousy, karavany, maringotky apod. Všchny stavby pak musí být v souladu s územním plánem dané obce, pokud nejsou, tak buď stavební úřad povolení nevydá, či v případě drobných staveb nařídí jejich odstranění.
Na závěr této části uvádíme seznam několika bodů, které je dobré u pozemku zkontrolovat před tím, než se na něm rozhodnete provozovat glamping.
- Kontrola využitelnosti pozemku dle územního plánu,
- Kontrola pozemku v katastru nemovitostí z důvodu věcně právních omezení, např. služebnosti,
- Kontrola pozemku z hlediska jeho umístění ve zvláště chráněných území (NP, CHKO, přírodní rezervace) či v území NATURA 2000, a
- Kontrola, zda se na pozemku nenachází chráněný objekt (strom, památník, či jiná kulturní či přírodní památka)
Glamping a živnost
Nejasnost v tom, zda k provozování glambingu ve formě pronájmu chaty, treehausu či jiného objektu určeného k rekreaci/bydlení spočívala dlouhou dobu ve výkladu ustanovení § 3 odst. 3 písm. ah) živnostenského zákona. Ten říká, že živností není „pronájem nemovitostí, bytů a nebytových prostor“.
Řadu let pronájem nemovitostí k rekreaci, typicky tzv. víkendových domů či chat na vesnicích, nebyl ani předmětem zájmu živnostenských úřadů. Změna přišla až s rozvojem platforem s krátkodobým ubytováním (Booking, Airbnb), na které se jednotlivý pronajímatelé rekreačních objektů přesunuli a které posléze začaly být předmětem i veřejného zájmu z důvodu pronajímání velkého množství bytů, které byly do té doby užívány čistě k bydlení.
Živnostenské úřady následně proto začali více dohlížet na dodržování právní regulace na úseku živnostenského práva. V důsledku této kontrolní činnosti úřadů se jeden spor ve věci pronájmu chaty dostal v roce 2021 k posouzení až Nejvyššímu správnímu soudu1.
V rámci rozhodnutí Nejvyšší správní soud závazně stanovil i výklad výše uvedeného ustanovení § 3 odst. 3 písm. ah) živnostenského zákona. Nejvyšší správní soud řekl, že živností, je jakýkoliv pravidelný krátkodobý pronájem nemovitosti, kterou není zajišťována bytová potřeba osob, které si danou nemovitost pronajímají. Důležité je zdůraznit, že to, zda je či není zajišťována bytová potřeba je posuzováno materiálně, nikoliv formálně. Nezáleží tak na tom, jak je nazvaná smlouva, na základě které je pronájem poskytován. V souladu s názorem Nejvyššího správního soudu jsou v dnes rozhodovány spory mezi pronajímateli nemovitostí a živnostenskými, finančními či stavebními úřady.
Pronajímání nemovitosti za účelem krátkodobého pobytu, je tak soudy posuzováno jako podnikání v oboru poskytování ubytovacích služeb. Pro pronajímatele je důležité si uvědomit, že ve většině případů bude svoji nemovitost poskytovat nepodnikajícím fyzickým osobám. To znamená, že pronajímatel bude typicky na základě uzavření smlouvy o ubytování s nájemci ve vztahu podnikatel – spotřebitel, kdy je třeba pamatovat i nutnost dodržovat povinnosti plynoucí ze zákona o ochraně spotřebitele.
Lze shrnout, že glamping, či pravidelné krátkodobé pronajímání nemovitosti za účelem rekreace bude vždy považováno podnikání, ke kterému je nutné mít zřízené živnostenské oprávnění. Zároveň předmětná nemovitost bude z pohledu živnostenského zákona považována za provozovnu, kterou je nutné označit povinnými údaji v souladu s ustanovením § 17 odst. 7 a 8 živnostenského zákona. V případě, že je tak glamping provozován v rozporu s uvedenými předpisy, hrozí pronajímateli uložení finančních sankcí v rámci přestupkových řízení.
Autoři: Pavel Kubíska, Milan Prieložný
________________________________________________________________________________________________________________
1Rozsudek Nejvyššího správního soudu ze dne 14. 1. 2020 Sp. zn.: 3 As 360/2017-35